전세를 살고 있는 임차인이 사정상 다른 사람에게 그 집을 다시 빌려주는 경우가 있다. 이를 전전세, 법률 용어로는 전대차라고 한다. 전전세계약서는 일반 전세 계약서와 다른 점이 많아 작성 전 확인할 사항이 적지 않다.
- 전전세(전대차)의 개념과 전세권 설정 여부에 따른 차이
- 전전세계약서 작성 전 필수 확인사항
- 임대인 동의 없는 전전세의 위험
- 보증금을 지키기 위한 안전장치
- 확정일자·전입신고와의 관계
전전세 뜻, 전대차와 무엇이 다른가
전전세는 원래 세입자(전대인)가 임대인과 맺은 전세 계약을 유지한 채, 그 주택의 일부 또는 전부를 제3자(전차인)에게 다시 세를 놓는 방식이다. 법적으로는 전대차 계약에 해당한다. 다만 임차인이 전세권 설정등기까지 마쳤다면 그 전세권을 다시 타인에게 설정해주는 ‘전전세’가 별도로 성립할 수 있는데, 실무에서 흔히 쓰이는 전전세는 대부분 등기 없는 전대차를 가리키는 경우가 많다. 두 경우 모두 원래 임대인과의 관계가 그대로 유지된 상태에서 새로운 계약관계가 하나 더 얹히는 구조라는 점은 같다.
전전세계약서 작성 전 필수 확인사항
전전세계약서를 쓰기 전에는 몇 가지를 순서대로 짚어야 한다. 가장 먼저 확인할 것은 임대인 동의 여부다. 이후 등기부등본과 선순위 권리관계, 원래 전세 계약의 만기일도 함께 살펴야 한다.
- 등기부등본 발급 후 소유자, 근저당권 등 선순위 채권 확인
- 임대인에게 전대차에 대한 서면 동의 요청 및 확보
- 원 임대차 계약서상 보증금·계약기간과 전전세 조건 비교
- 전전세 보증금이 선순위 채권과 원 보증금을 더한 금액보다 과도하게 크지 않은지 점검
- 특약사항에 계약 종료 시점, 원 임대차 만료와의 연동 조건 명시
임대인 동의 없는 전전세의 위험
민법상 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하면, 임대인은 계약을 해지할 수 있는 사유가 생긴다. 전차인이 선의로 계약을 맺었더라도 원래 임대차 계약이 해지되면 전차인은 그 집에 계속 거주할 권리를 주장하기 어렵다. 이 경우 전대인에게 보증금 반환을 청구하는 수밖에 없는데, 전대인의 자력이 부족하면 실제로 돌려받기까지 시간이 걸리거나 일부만 회수되는 상황도 생길 수 있다. 반대로 임대인의 동의를 받은 적법한 전대차라면, 대항력을 갖춘 원 임차인이 동의를 얻어 전대한 경우 전차인이 원 임차인의 우선변제권을 대위 행사할 수 있는 것으로 알려져 있다. 그만큼 동의 확보 여부가 전전세계약서의 안전성을 좌우하는 핵심 요소다.
보증금 안전장치와 계약서 특약
전전세 보증금은 원 임대차 보증금과는 별개의 금액으로 오간다. 따라서 계약서에는 아래와 같은 특약을 담아두는 것이 일반적으로 권장된다.
| 구분 | 전세 | 전전세(전대차) | 월세 |
|---|---|---|---|
| 계약 상대방 | 소유자(임대인) | 원 임차인(전대인) | 소유자(임대인) |
| 임대인 동의 | 불필요 | 원칙적으로 필요 | 불필요 |
| 보증금 위험도 | 상대적으로 낮음 | 상대적으로 높음 | 보증금 규모 작아 낮음 |
| 대항력 확보 | 전입신고+확정일자 | 동의+전입신고+확정일자 | 전입신고+확정일자 |
특약사항에는 원 임대차 계약 종료 시 전전세 계약도 함께 종료된다는 점, 원 임대인과의 분쟁 발생 시 처리 방법, 보증금 반환 시기와 방법을 구체적으로 적어두는 것이 좋다.
확정일자·전입신고와의 관계
전차인도 실제로 그 주택에 거주하며 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권 관련 보호를 받을 여지가 생긴다. 다만 전입신고와 확정일자를 모두 마쳤다고 해서 보증금이 완전히 안전하다고 단정할 수는 없다. 원 임대인이 이후 근저당을 설정하거나 원 임차인의 계약이 문제가 생기면 전차인의 지위도 함께 흔들릴 수 있기 때문이다. 계약 전 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금 지급과 전입신고 시점을 최대한 붙여서 처리하는 것이 일반적인 안전 수칙으로 알려져 있다.
정리
전전세계약서는 일반 전세 계약보다 확인할 절차가 하나 더 있다는 점을 기억해야 한다. 임대인 동의, 등기부등본, 특약사항을 순서대로 점검하면 전대차 위험을 상당 부분 줄일 수 있다. 확실하지 않은 부분은 계약 전 공인중개사나 법률 전문가에게 개별 확인을 받는 편이 안전하다.
전전세계약서 자주 묻는 질문
전전세는 임대인 동의 없이 가능한가요?
원칙적으로 임대인의 동의가 필요하다. 동의 없이 전대하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유가 되는 것으로 알려져 있다.
전전세 보증금은 어떻게 지켜야 하나요?
등기부등본으로 선순위 채권을 확인하고, 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받는 것이 일반적으로 권장된다.
전전세 계약서에 꼭 들어가야 할 특약은 무엇인가요?
원 임대차 계약 종료 시 전전세 계약도 함께 종료된다는 조항과 보증금 반환 시기·방법을 명시하는 것이 일반적이다.
